Эффективный менеджмент в ЖКХ

Содержание жилья - одна из самых «загадочных» статей расходов в квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг. Даже Жилищный Кодекс не может четко определить, что же является именно содержанием жилья, а что - услугами по управлению домом в чистом виде. Так, ч.2 ст. 154 ЖК РФ закрепляет, что плата за жилое помещение для собственника включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлениюдомом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. Чтобы четко понимать, за что все-таки мы платим, необходимо четко развести эти два понятия: «содержание» и «управление».

Содержание является основополагающей обязанностью собственника любого имущества в соответствии с положениями гражданского законодательства России и большинства других стран мира. Бремя содержания имущества – это возложение на лицо обязанностей по поддержанию имущества в нормальном состоянии и уплате связанных с этим расходов (по ремонту, охране, страховых взносов, налогов и т.д.). Это бремя - неизбежная необходимость, связанная с правом собственности и возникающая у лица с момента возникновения у него права собственности.[1] Таким образом, содержание имущества представляет собой совокупность действий, осуществляемых собственником за свой счет в целях сохранения и приращения рыночной стоимости принадлежащего ему имущества, а также недопущения посягательств на имущество третьими лицами. Собственник обычно заинтересован в возможно более долгом существовании своего имущества, по крайней мере до тех пор, пока не изменятся его интересы в отношении вещи. Ради продления существования вещи, а также возможности получения выгоды после ее перепродажи, собственник обычно готов нести бремя ее содержания, что является вполне справедливым.

Однако в случае содержания общего имущества в многоквартирном доме все обстоит немного иначе. Тут собственники либо руководствуются принципом «все вокруг колхозное, все вокруг мое» и начинают самовольно подключаться к общедомовым коммуникациям в стремлении сэкономить на «коммуналке» (а особо одаренные могут даже срезать пару метров канализационных труб «на цветмет»), либо считают, что их обязанность по содержанию имущества ограничивается порогом собственной квартиры – в результате подобного отношения подъезды, подвалы и чердаки домов превращаются в своего рода мертвую зону, куда в темное время суток лучше не соваться, становятся рассадниками крыс и клопов, а зачастую и пристанищем для бездомных животных и лиц без определенного рода занятий.

Чтобы в результате подобного отношения дом случайно не обрушился на головы нерадивых собственников, государство обязывает их выбрать один из способов управления многоквартирным домом, предложенных в ст. 161 ЖК РФ, а именно: непосредственное управление, управление через ТСЖ (ЖСК), управление управляющей организацией. Но прежде, чем сделать выбор в пользу того или иного способа, стоит задуматься: а что же вообще такое управление и в чем оно заключается? ЖК РФ не дает четкого определения данного термина. Попробуем разобраться.

Под управлением многоквартирным домом следует понимать профессиональную деятельность организационно-распорядительного и административно-хозяйственного характера, направленную на создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг проживающим в доме гражданам. Таким образом, выделим основные признаки управления:

  • профессиональная деятельность (осуществляется лицами, обладающими специальными познаниями, на длительной основе, как правило, за плату);
  • деятельность носит организационно-распорядительный и административно-хозяйственный характер (определенным кругом лиц принимаются решения, обязательные для исполнения другими лицами; ведется контроль над исполнением таких решений с правом применения определенных санкций в случае их неисполнения; ведется деятельность по заключению хозяйственных договоров и т.д.);
  • деятельность направлена на осуществление определенных законодательством целей по созданию благоприятных условий проживания в доме.

При этом следует отметить, ч.1 ст. 161 ЖК РФ прямо указывает, что управление многоквартирным домом направлено на надлежащее содержание общего имущества, а ч.2 ст. 154 закрепляет, что содержание общего имущества включает в себя оплату работ и услуг по управлению домом. Казалось бы, все логично: лицо или организация, осуществляющая управление домом, заботится не только о своевременном сборе коммунальных платежей и средств на ремонт дома с собственников, но и следит за тем, чтобы его услуги по сбору указанных средств своевременно и в полном объеме оплачивались.

На практике ситуация складывается несколько иначе. Фактически сумма в квитанции за «содержание жилья» идет на оплату услуг по управлению, т.е. заработную плату сотрудникам управляющей компании. Само же содержание (то есть уборка и санобработка, замена лампочек и пр.) либо списывается на «прочие расходы», либо не осуществляется вовсе. Почему-то напрямую включить в квитанцию графу «услуги по управлению домом» мало кто решается: во-первых, законодательство напрямую не обязывает этого делать, во-вторых, российские граждане, и без того замученные многочисленными коммунальными «поборами», могут этого просто не понять. Однако это нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме, которые в результате не знают, за что они платят.

Управление многоквартирным домом есть отдельная самостоятельная услуга, отличная от выполнения работ по ремонту и текущему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Иными словами, управление – это организация выполнения конкретных работ (оказания услуг) и своевременный контроль за их выполнением. Качественное содержание имущества невозможно без грамотного управления им. И собственники, которым небезразлична судьба их дома, прекрасно это понимают, и готовы платить за конкретные результаты, а не за пустые обещания.

 

--------------------------------------------------------------------------------
1. Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). - 2-е изд., перераб. и доп. - "Проспект; Екатеринбург: Институт частного права", 2010 г.//СПС «Гарант»

С дополнительной информацией по вопросам эффективного менеджмента в ЖКХ Вы можете ознакомиться, пройдя по следующим ссылкам:

http://youhouse.ru/

http://gkh-altai.ru/sro/shkola-zhilishhnogo-upravleniya/metodicheskie-posobiya-po-upravleniyu-mkd-cherez-tszh-i-putem-neposredstvennogo-upravleniya.html

http://www.center-kgh.ru/?razvitie-samoupr-v-zhil-sfere

http://gkh-volga.ru/frontpage

http://gkh-volga.ru/likbez/chto-takoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom

http://rostov-dom.info/2010/03/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

http://www.zelguis.ru/houses_ways.html